Desistir da compra de um imóvel pode resultar em perda considerável, como a retenção de 50% em distrato imobiliário, conforme recente decisão do STJ
No complexo mundo do direito imobiliário, cada caso traz desafios e nuances próprias. Recentemente, um julgamento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe à tona uma importante discussão sobre a validade de cláusulas de retenção de 50% em um distrato imobiliário em contratos de compra e venda de imóveis. Neste artigo, vamos analisar os detalhes desse caso e as consequências da decisão proferida pelo Ministro Raul Araújo.
O caso em questão
No AgInt no Recurso Especial nº 2.055.691 – SP (2023/0058369-5), José Roberto Martins de Oliveira e Silvia Lurdes Reis de Oliveira contestaram a validade de uma cláusula de retenção de 50% dos valores pagos estabelecida em um contrato de compra e venda de imóvel. A agravada, TGSP-52 Empreendimentos Imobiliários Ltda, recorreu da decisão e obteve sucesso parcialmente.
Decisão do STJ
O relator do caso, Ministro Raul Araújo, concluiu que nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação. A retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme previsto no art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. Apesar de reconhecer que a multa/retenção de 50% pode ser considerada abusiva, o limite estabelecido pela legislação foi mantido.
O relator ressaltou que a Lei 13.786/2018 supriu a lacuna do direito positivo e adotou o percentual de 25% como limite para a pena convencional em casos de distrato. Os valores podem chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação. Dessa forma, a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos foi considerada válida, levando em conta o princípio do pacta sunt servanda.
Implicações
Essa decisão do STJ traz importantes reflexões para o mercado e para os contratantes envolvidos em negócios imobiliários. Ela reforça a necessidade de se observar as disposições legais e as cláusulas contratuais que regem a compra e venda de imóveis. Especialmente no que diz respeito às penalidades em caso de rescisão contratual, destaca-se a possibilidade de retenção de 50% em distrato imobiliário.
Para vai comprar um imóvel
Para os adquirentes, é fundamental que estejam atentos às cláusulas contratuais antes de firmar um acordo. A compreensão dos direitos e deveres de cada parte envolvida pode evitar desentendimentos futuros e garantir maior segurança jurídica nas transações imobiliárias.
Para as Incorporadoras
Já para as incorporadoras e construtoras, é importante buscar assessoria jurídica especializada para a elaboração e revisão dos contratos. Evitando cláusulas abusivas e garantindo a conformidade com as normas vigentes. A atenção aos detalhes contratuais e ao contexto legal é essencial para evitar conflitos e ações desnecessárias no futuro.
Além disso, a decisão do STJ ressalta a importância do regime de patrimônio de afetação na proteção dos interesses dos compradores. Esse regime busca garantir que os recursos destinados à construção do empreendimento sejam separados do patrimônio da incorporadora, evitando que eventuais problemas financeiros ou de execução da obra afetem diretamente os compradores.
Considerações finais
É preciso ressaltar que a validação da cláusula de retenção não deve ser interpretada como uma autorização para abusos ou descumprimentos contratuais por parte das incorporadoras. Os direitos dos adquirentes devem ser respeitados, e eventuais abusos ou descumprimentos contratuais podem ser objeto de questionamentos judiciais.
Nesse sentido, a decisão do STJ reforça a importância de buscar orientação jurídica especializada na celebração de contratos imobiliários. O Advogados especializados em direito imobiliário pode auxiliar na análise e negociação das cláusulas contratuais nos casos de retenção de 50% em distrato imobiliário, garantindo a proteção dos interesses dos compradores e a conformidade com a legislação vigente.
Em suma, o julgamento recente no STJ trouxe uma importante decisão sobre a validade de cláusulas de retenção em contratos de compra e venda de imóveis. A decisão ressaltou a importância do regime de patrimônio de afetação e validou a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos desde que observado o limite estabelecido pela legislação. No entanto, é fundamental que as partes envolvidas estejam atentas aos seus direitos e deveres. Buscando sempre uma assessoria jurídica especializada para garantir a segurança e a legalidade nas transações imobiliárias.
Visão do Especialista Dr. Thiago Moreira
Entendo que a decisão é de grande importância para o mercado imobiliário. Isso porque a Lei 13.786/2018 traz em seu texto a previsão expressa da possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos em caso de distrato de imóvel oriundo de incorporações imobiliárias que tenham aderido ao regime de patrimônio de afetação. Entretanto, não raros foram os casos em que os tribunais estaduais, em explícita inobservância ao texto legal, reduziam a multa sob a alegação de ser desproporcional.
Com o STJ cada vez mais consolidando a legalidade da retenção, finalmente o mercado imobiliário encontra a segurança jurídica esperada quando da publicação da lei dos distratos, tendo os incorporadores, assim, mais previsibilidade quando do planejamento financeiro dos empreendimentos, o que certamente trará bons frutos ao mercado imobiliário no curto, médio e longo prazo.
Sobre Distrato Imobiliário
A orientamos para que sempre antes de realizar um distrato imobiliário, consulte um advogado especialista na área. Muitas vezes na tentativa de economizar, o cliente acaba pagando mais do que devia. Nesse caso acabar tendo retenção de 50% em distrato imobiliário por falta de informação. Tem alguma dúvida em relação à um distrato imobiliário veja este vídeo ou entre em contato conosco.
