Por Thiago dos Santos Moreira
Uma decisão proferida pela 3ª Turma do STJ no dia 25/11/2021 (REsp 1.884.483) abalou o universo de locação via plataformas digitais, colocando em cheque o futuro de empresas como o Airbnb no Brasil.
Na ação um proprietário questionava regra incluída na convenção do condomínio a qual proibia a locação de unidades por período inferir a 90 (noventa) dias. Contudo, o entendimento consolidado no acórdão foi o de que não há ilegalidade no ato.
O relator, Ministro Ricardo Villa Bôas, em seu voto que foi acompanhado por unanimidade pelos demais integrantes da turma, pontuou que “o direito do proprietário condômino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/1964, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício“
Já a ministra Nancy Andrighi expôs que o Airbnb configura um contrato atípico de hospedagem, incompatível com a destinação residencial que só poderia ser alterada, como prevê o artigo 1.351 do Código Civil, pela unanimidade dos condôminos”
Em abril de 2021 a 4ª Câmara do STJ (REsp 1.819.075) já havia julgado que, nos moldes em que funcionam, serviços de locação oferecidos por aplicativos como o Airbnb — hospedagem remunerada, com múltipla e concomitante locação de imóveis ou quartos por curto tempo e em contrato não regulado por legislação — não são considerados residenciais, mas sim comerciais. Por isso, podem ser vedados por condomínios que tenham sua finalidade definida em convenção como exclusivamente residencial.
Ocorre que tratava-se de uma decisão isolada, fato que mudou com a decisão da 3ª Câmara, tornando a matéria jurisprudência consolidada naquela corte.
E AGORA, ESTÁ PRIBIDO O AIRBNB EM CONDOMÍNIOS?
A resposta é não. Primeiramente, ambos os julgamentos foram de casos isolados, e não em sede de Julgamento de Demandas Repetitivas. Ou seja, não vinculam os juízes que vão julgar casos semelhantes. Contudo, as decisões proferidas pelo STF e STJ, ainda que sem efeito vinculante, devem sempre ser balizadoras das decisões judiciais sobre o mesmo tema.
Contudo, a questão é de grande sensibilidade, ao tratar da análise de direitos fundamentais de natureza individual e coletiva. De um lado, o direito de propriedade. A liberdade do proprietário de locar o seu imóvel para quem quiser. De outro, o direito coletivo à segurança e sossego dos demais condôminos. Trata-se, indiscutivelmente, de questão constitucional. Logo, a palavra final deve ser dada pelo Supremo Tribunal Federal. Ambos processos já encontram-se com recursos interpostos à Suprema Corte.
No entanto, enquanto aguardamos o posicionamento do STF, o condomínios podem agir com respaldo do entendimento já consolidado no STJ. Ou seja, caso o síndico de condomínios residenciais decida por proibir locações de unidades por plataformas como o Airbnb, estará resguardado pela decisão da 4ª Turma. E caso seja aprovada em assembleia a inclusão na convenção condominial de proibição a locações inferiores a 90 dias, há o respaldo do julgamento efetuado pela 3ª Turma, devendo nesse último caso apenas ser observado o quórum qualificado para alteração da convenção condominial: 2/3 dos condôminos.
